Yönetici Atama

(Kat mülkiyeti Kanununa göre)

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler.Bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa,yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöneticiyi atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici,bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa,onu atamış olan sulh hukuk mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir, sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına ve antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir.

Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece para cezası almasına kesin olarak hükmolunur.

ÖZET : 8 ve daha fazla bağımsız bölüm varsa Yönetici atanması mecburidir Yönetici dışarıdan da sözleşmeli olarak atanabilir yönetici veya yönetim kurulu üyeleri öz ve soyadları ile iş ve ev adreslerini gösterir bir listenin, ana taşınmazın görülebilen bir yerine levha içinde asılması zorunludur.

SİTELERDE YÖNETİM

1- SİTE YÖNETİM KURULU-SİTE YÖNETİCİSİ
2- SİTE DENETİM KURULU-SİTE DENETİCİSİ
3- BLOK YÖNETİCİLERİ
4- BLOK DENETİCİLERİ

SİTE GENEL KURULU (KAT MALİKLERİ KURULU)

Genel kurul tüm blokların kat maliklerinden oluşur.Sitedeki tüm bağımsız bölüm malikleri toplanarak site yönetim ve denetim kurullarını seçerler.
*Genel kurul kararları kanunların emredici hükümlerine aykırı olamaz. Aksi halde kararlar hükümsüz olur.

SİTE YÖNETİMİ VEYA YÖNETİM KURULU

Sitenin en büyük yönetim organıdır. Kurul 3 asil-3 yedek üyeden oluşur.
GÖREVİ : Siteyi yönetmek

BLOK YÖNETİCİSİ VEYA YÖNETİM KURULU

Her blok kat malikleri toplanarak kendi aralarında yönetici veya yönetim kurulunu seçerler

Yönetici Görevleri

(Kat mülkiyeti Kanununa göre)

Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi. Madde 35 – Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm olmadıkçe,yönetici aşağıdaki işleri görür.
a – Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b – Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması,korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c – Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d – Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım,temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e – Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f – Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g – Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h – Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i – Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j – Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması.
k – Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Diğer Bazı Görevler:
1. Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2. Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3. Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4. Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5. SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek.
6. Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7. Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8. Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak
9. Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak
10. Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11. Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

Yönetici Sorumluluk

Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü uygulanır.Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.

Genel kural (KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.

ÖZET : Yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap verme Madde 39 – Yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hakları Madde 40 – Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.Bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir

Diğer Bazı Görevler:
1. Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2. Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3. Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4. Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5. SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek.
6. Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7. Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8. Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak
9. Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak
10. Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11. Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

Yönetici Denetimi

Madde 41 – Kat malikleri kurulu,yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu herzaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa,bu denetim her üç ayda bir yapılır.

Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini,kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir;bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,eğer zaman yazılmamışsa,her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir;bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları,1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

İşletme Projesi

Madde 37 – (Değişik 13/04/1983-2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

a – Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.
b – Tüm giderlerden her kat malikine,bu kanunun 20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
c – Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir;gerekirse yeni proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları,icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

ONAYLANMAMIŞ İŞLETME PROJESİ
Ana gayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından,kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur;

İşletme projesinin iptali için,kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine verdiği dilekçe örneği “dilekçe örnekleri” sayfasında yer almaktadır.

İŞLETME PROJESİ YAPARKEN DİKKAT EDİLECEKLER

1. Bir sene önceki reel giderleri mümkün mertebe detaylandırarak inceleyin.
2. Özellikle yakıt giderlerini TL üzerinden değil sarf edilen (ton kömür-metreküp doğalgaz-litre mazot olarak) değerlendirip enflasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile çarparak projeye yansıtın.
3. Apartman sakinlerinden tekrar tekrar para istememek için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek para koyun.
4. Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin.Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını dikkate alın.
5. Apartman sakinlerinin çoğunluğunun itiraz edeceği Lüks Projelerden kaçının.
6. Yıllık işletme projesinin dışında Apartmanınıza 10 yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi yenileteceğiniz,çatınızı aktaracağınız , gibi) büyük ve masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurarak insanları zorlamadan para toplayabilirsiniz.
7. Batılı ülkeler daire değerinin % 1.5-2 kadar bir kısmını bakım ve onarıma ayırmaktadır. Arabalarımızın bakımları ise yıllık ortalama % 6 dolayındadır. Binanızın değerinin %1 ini en az bakım ve onarıma ayırınız.
8. Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük masrafları önleyeceğini unutmayınız.
9. Lüks ve değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde dahi yapamayacağınızı göz ardı etmeyiniz.
10. Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında vermeniz gerekmektedir.Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.
11. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme projesine itiraz hukuken kabul değildir.
12. Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.
13. Yönetici tarafından yapılan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir.

Defter Tutma

Yöneticinin ana yapının korunması ile ilgili önlemleri alabilmesi için,öncelikle kat malikleri kurulunun bu konuda bir karar vermesi veya belirli bir ölçüde harcama yetkisini yöneticiye tanıması gerekir.

Her ne kadar kat mülkiyeti kanunu karardefterinin noter tasdikli olmasını zorunlu tutsada.

a – Karar defterinin
b – İşletme defterinin
c – Denetçi raporlarının yazıldığı defterin noterlikçe tasdiki tavsiye olunur.

Aksi hallerde bazı hukuki sorunlarda zorluk yaşanabilir. Keza işletme defterine müstenit teşkil eden fatura makbuz gibi belgelerin muntazaman saklanması gerekir.

Tasdik Zamanı Şayet eski defterinize devam edecekseniz (ara tasdik)ocak ayı içinde .Yeni defter tasdik edilecekse aralık ayı içinde..

Defter tutulması ve belgelerin saklanması
(KMK) Madde 36 – Yönetici,kat malikleri kurulunun kararlarını,protokolleri,yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerinin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin,her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

Periyodik İşler

Apartman ve sitelerin işletme projelerinde o sene yapılması gereken büyük projeler olabilir (su arıtma- otopark tanzimi-doğal gaza geçme- gibi) ancak Bu projelerin dışında her yıl yapılması tavsiye olunan rutin işler ektedir.

Para toplanması –Ödemelerin yapılması-hesapların takibi-makbuzların yazılması.

ödemeyenlerin icra takibi gibi konular zaten yöneticinin doğal görevlerinden olduğu için aşağıda yazılmamıştır.

Ocak
1. Aksine karar yoksa genel kurul yapılır ve yönetici seçilir
2. Yıllık işletme projesi yapılır.
3. Denetçiler seçilir
4. Defterler notere tasdik edilir(ara tasdik)
5. Banka hesabına yeni yöneticinin imza sirküleri verilir
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir –fuel oil alınır
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir
11. Sokak kapıya yönetici ad soyad ve telefonları asılır

Şubat
1. Ortak yerlerin sigortalanması
2. Yangın tüpleri bakımı
3. Bahçede budama yapılması
4. Görevlilerin sözleşmelerinin incelenmesi ve yenilenmesi
5. Kış aylarındaki bina sorunlarının tespiti
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil kontrol
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Mart
1. Kapıcı yasal izninin ve yerine bakacağın belirlenmesi
2. Asansörcü bakım sözleşmesi yapılması
3. kazan ve yakıt sistemi ara bakımı
4. Deprem hazırlığı konusunda çalışma
5. Alarm-güvenlik-kapı zili-diafon sistemleri bakımı
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Nisan
1. Bahçe tanzimi işleri bu ayda yapılır
2. Su depolarının havuzların temizlik ve bakımı
3. ilk 3 aylık faaliyet raporu hazırlanıp dağıtılır
4. Sığınak ve çatı arası bahar temizliği yapılır
5. Yazın yapılacak işler için teklif toplanır
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil kontrol
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir

Mayıs
1. Çöp ve Emlak vergileri 1.taksitlerinin ödenmesi
2. Bahar temizliği –ufak boya bakım işleri
3. Çöp yeri ve bidonları kontrol bakımı
4. Denetçilerin ilk üç aylık denetleme raporu hazırlanır
5. Hizmetlilerin maaşı ödenir
6. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
7. Doğalgaz faturaları ödenir
8. Ortak elektrik ödenir
9. Ortak su ödenir

Haziran
1. Doğa uyanmıştır böcek ilaçlaması yapılır
2. Mahallin kolluk kuvvetlerine apartman listesi verilir
3. Yaz aylarında kat maliklerine ulaşma ve ödeme planı yapılır
4. Hizmetlilerin maaşı ödenir
5. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
6. Doğalgaz faturaları ödenir
7. Ortak elektrik ödenir
8. Ortak su ödenir

Temmuz
1. Bina ve bahçedeki inşaat işleri yapılır
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir
7. İkinci 3 aylık faaliyet raporu hazırlanır

Ağustos
1. Yangın tüpleri ikinci bakım
2. Baca temizliklerinin yapılması
3. Hizmetlilerin maaşı ödenir
4. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
5. Doğalgaz faturaları ödenir
6. Ortak elektrik ödenir
7. Ortak su ödenir

Eylül
1. Çatı derelerinin süpürülmesi ve çatı bakımı
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir
7. Kış hazırlığı ve temizlik yapılır

Ekim
1. Üçüncü üç aylık faaliyet raporu tanzimi
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil alınır
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir

Kasım
1. Emlak ve çöp vergileri 2. taksiti ödenir
2. Hizmetlilerin maaşı ödenir
3. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
4. Doğalgaz faturaları ödenir
5. Ortak elektrik ödenir
6. Ortak su ödenir

Aralık
1. Gelecek senenin (ara tasdik olmayanlar)defterleri notere tasdik ettirilir.
2. Yıl sonu hesapları kapatılır
3. Gelecek sene bütçesi yapılır
4. Yıllık faaliyet raporu hazırlanır
5. Kat malik ve sakinleri genel kurula yasal olarak davet edilir
6. Hizmetlilerin maaşı ödenir
7. SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir
8. Doğalgaz faturaları ödenir -fueloil kontrol
9. Ortak elektrik ödenir
10. Ortak su ödenir